Ejemplo TAE préstamo hipotecario

Supongamos un préstamo hipotecario con tipo de interés fijo el primer año, y variable desde el segundo con las siguientes características:

Es lo más usual que los préstamos recibidos de entidades de crédito se devuelvan mediante el pago de cuotas periódicas iguales (normalmente cada mes, como en el caso de nuestro ejemplo), en cuyo importe se incluye una parte de intereses (que resulta de aplicar el tipo de interés pactado sobre nuestra deuda) y otra de capital. Esta modalidad de devolución se conoce con el nombre de “sistema francés”.

En nuestro caso, para calcular la tasa anual equivalente tendremos en cuenta: la comisión de apertura (1%) sobre el préstamo (1.000€),  el tipo de interés pactado para el primer año (3,50%), y el tipo pactado para los siguientes (Euribor oficial +0,50). Como no sabemos cómo va a evolucionar el índice de referencia, hay que hacer el supuesto de que el índice va a mantenerse durante toda la vida del préstamo en el último valor publicado en el momento que hacemos el cálculo, en nuestro ejemplo: 3,40+0,5=3,90%.

Con estos datos, la tasa anual equivalente (T.A.E.) de nuestro préstamo sería del 4,03%.

Para calcular el Coste Efectivo Remanente (el indicador que hemos considerado como más relevante cuando ya estamos devolviendo un préstamo), tendremos en cuenta solamente el período que resta para la total amortización o devolución del préstamo y los desembolsos pendientes. Así, vayamos al segundo año de vida del préstamo. El saldo pendiente sería de 97.451,90 € y, para calcular los pagos pendientes, supondremos por simplicidad que sigue sin variar el índice de referencia -continúa siendo 3,40%, lo que determina un tipo de interés nominal anual a partir del segundo año del 3,90%-. Con este tipo de interés las nuevas cuotas mensuales serían de 521,60 €.

En nuestro ejemplo, dado que solamente han de pagarse las cuotas mensuales y no hay ningún otro pago previsto distinto puesto que la comisión ya se pagó al principio y por eso no la tenemos en cuenta, el Coste Efectivo Remanente (C.E.R.) sería 3,97%.