Obligaciones de información de los promotores
La Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios señala que las entidades de crédito que concedan préstamos a constructores o promotores inmobiliarios, cuando el constructor o promotor prevea una posterior subrogación de los adquirentes de las viviendas en el préstamo, deberán incluir entre los términos de su relación contractual, la obligación de los constructores o promotores de entregar a los clientes la información personalizada relativa al servicio ofrecido por las entidades en los términos previstos en la propia orden.
En relación a la información a facilitar por los promotores con ocasión de la venta de viviendas, el Real Decreto 515/1989 establece unos contenidos mínimos, parte de los cuales, al ser aplicables en todo el Estado, pasamos a resumir brevemente:
- Objetividad de la oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta de viviendas:
Los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad serán exigibles aún cuando no figuren en el contrato celebrado.
- Redacción de los contratos de compra-venta de vivienda. Cláusulas prohibidas:
- Los contratos de compra-venta deberán redactarse con la debida claridad y sencillez, sin remisiones a textos o documentos que no se faciliten al consumidor
- Los contratos deberán responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones, lo que implica la prohibición de cláusulas que:
- No reflejen con claridad, en su caso, la cantidad aplazada, el tipo de interés aplicable y las condiciones de pago de los créditos concedidos
- Impongan un incremento del precio por servicios, accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador
- Supongan la repercusión al comprador de fallos, defectos o errores administrativos o bancarios que no le sean directamente imputables
- Impongan, en la primera venta de viviendas, la obligación de abonar los gastos derivados de la preparación de la titulación que por ley o por naturaleza corresponden al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división o cancelación)
- Según el Texto Refundido de la Ley General para la defensa de los Consumidores y Usuarios y otras Leyes Complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, se considerará claúsula abusiva en la compra-venta de viviendas "la estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación".
Como otros contenidos relevantes, aplicables directamente en las Comunidades Autónomas sin competencia plena sobre la defensa de los consumidores y usuarios, y supletoriamente en aquellas que sí tengan dicha competencia plena, merecen destacarse los siguientes puntos:
- Veracidad de la oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta de viviendas
- Información a disposición del público y autoridades:
- Datos mercantiles del promotor
- Plano general de emplazamiento y propio de la vivienda, descripción de la misma, materiales empleados e instrucciones de uso y conservación, así como datos registrales del inmueble o mención a su no inscripción.
- Precio total de la vivienda, servicios accesorios y forma de pago
- Información adicional a disposición del público y autoridades:
Copia de las autorizaciones legales para la construcción y de la cédula urbanística, así como Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios
Información sobre pago de tributos y sobre la forma de documentar el contrato, haciendo constar de manera legible:
- Que el consumidor no soportará los gastos derivados de la titulación que correspondan al vendedor
- Los artículos 1279 y 1280-1º del Código Civil (obligación legal de escriturar las compras de viviendas financiadas con hipoteca)
- El derecho a la elección de notario por el consumidor
Fecha de entrega y fase de edificación de vivienda, zonas comunes y elementos accesorios
En primera transmisión, nombre y domicilio del arquitecto y del constructor
- Información detallada sobre el precio de venta de la vivienda: Nota pública con:
- Precio total de la vivienda, forma de pago y medios de pago admisibles para las cantidades aplazadas
- Si se prevé la posibilida de subrogación del consumidor en alguna hipoteca no concertada por él, se indicará el notario, fecha de escritura y datos registrales de la misma
- Garantías a constituir por el comprador por el precio o la parte aplazada de él y
mención de la deducción de cantidades entregadas a cuenta
- Garantías entregadas a cuenta de vivienda no terminada. Justificación:
Deberá tenerse a disposición del público y autoridades copia del documento de formalización de las garantías entregadas a cuenta según Ley 57/1968
- Publicidad mediante folletos u otros documentos similares. Contenido:
En los folletos entregados se incluirán los datos sobre ubicación, parte de los contenidos de la información a disposición del público citados y la información detallada sobre el precio de venta y garantías entregadas, con indicación del período de validez de dichas menciones. También la ubicación de dicha información.
- Obligación del vendedor de entregar a su costa copia de la documentación del contrato
