La intervención del notario
De acuerdo con lo dispuesto en el Código Civil, para que la hipoteca quede válidamente constituida es indispensable que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad. Ello hace necesaria la intervención de un Notario para su formalización en documento público, respecto de la que la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios establece lo siguiente:
- Las escrituras públicas de préstamo contendrán, separadas del resto, cláusulas financieras con un contenido mínimo ajustado a la información personalizada prevista en la Ficha de Información Personalizada (FIPER). Las demás cláusulas no pueden, en perjuicio del cliente, desvirtuar el contenido de aquellas cláusulas financieras.
- A la hora de elegir notario, se estará a lo dispuesto en el Reglamento de la organización y régimen del notariado, aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944, modificado por Real Decreto 45/2007 de 19 de enero.
- El cliente puede examinar el proyecto de escritura de préstamo en la notaría al menos durante llos tres días hábiles anteriores al otorgamiento.
- El notario denegará la autorización del préstamo si este no cumple la normativa de aplicación y, en todo caso, deberá:
- Comprobar si el cliente recibió con antelación y correctamente la Ficha de Información Personalizada (FIPER) y si hay discrepancias entre el contrato y la oferta vinculante.
- Comprobar, en el caso de préstamos a tipo de interés variable, si el cliente fue informado sobre instrumentos de cobertura del tipo de interés, sobre posibles cláusulas suelo y techo, y sobre que los tipos de interés variable (art. 24, 25 y 26) no están influidos por la entidad y sean calculados a coste de mercado y con un procedimiento matemático justo, con las exigencias previstas en el art. 26 de la Orden.
Además, el notario advertirá al cliente de forma expresa si el tipo de interés de referencia no es uno de los oficiales; o si el tipo aplicable en el período inicial es inferior al que resultaría de aplicar el variable pactado para períodos posteriores; o también si hay límites a la variación del tipo de interés (cláusulas techo o suelo). - Advertir del posible aumento relevante de las cuotas, consecuencia de períodos de carencia y su finalización, así como de su previsible evolución en caso de pactarse cuotas crecientes.
- Informar de la eventual obligación de satisfacer a la entidad sumas en concepto de compensación por desistimiento o por riesgo de tipo de interés.
- Advertir, en su caso, al cliente del riesgo de fluctuación del tipo de cambio.
- Comprobar que ninguna de las cláusulas no financieras implican comisiones o gastos que debieran haberse incluido en las financieras.
- Ante una hipoteca inversa, verificar el asesoramiento independiente y, en su caso, advertir de dicha carencia al cliente.
- Informar al cliente del coste de su intervención.
- Si el Notario decide denegar la autorización del préstamo o la inscripción de alguna cláusula, lo plasmará en un escrito motivado y su decisión podrá recurrirse ante la Dirección General de los Registros y del Notariado.
