Ley 2/1994, de 30 de Marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios

El objetivo de la Ley es facilitar a los deudores hipotecarios en préstamos otorgados por entidades el "cambio de hipoteca" a otra entidad o la modificación de las condiciones de precio y/o plazo de la que puedan mantener en la misma.

Las medidas establecidas por la Ley a los efectos indicados son básicamente las siguientes:

  • La posibilidad de que una entidad financiera, a instancia del deudor hipotecario o cliente, se subrogue (se convierta en el nuevo acreedor o prestamista) en el préstamo hipotecario que mantuviese con otra entidad, incluso cuando ésta última no lo desee.
  • En los préstamos a interés variable, se limita la cuantía de la cantidad a percibir por la entidad acreedora originaria en concepto de comisión por cancelación anticipada de su deuda, no pudiendo ser superior al 1 por ciento sobre el capital pendiente de amortizar en el momento de la subrogación o amortización total excepto en la subrogación de los préstamos contratados a partir del 27 de abril de 2003, que no podrá ser superior al 0,5 %.
  • Se permite que en la escritura de subrogación se pacte tanto la modificación del tipo de interés inicialmente pactado como la ampliación del plazo del préstamo, o ambas.
  • Se introduce una importante reducción de los costes fiscales, así como de los aranceles notariales o registrales.
  • Las bonificaciones de coste indicadas se extienden a los casos de novación modificativa del préstamo (de cambio en el tipo y/o plazo) entre el acreedor original y el prestatario. Además, en el caso de novación que tenga por objeto ampliación del plazo la entidad acreedora no podrá percibir como comisión más del 0,1 por 100 de la cifra de capital pendiente de amortizar.
  • Resulta interesante advertir que, con respecto al procedimiento de enervación de la oferta vinculante que la entidad acreedora puede formular a tenor del párrafo cuarto del artículo 2 de la Ley 2/1994, hasta la entrada en vigor del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril Abre en nueva ventana-que desarrolla la Ley 41/2007- si la entidad acreedora declaraba su disposición a formalizar con el deudor una modificación de las condiciones del préstamo que igualasen o mejorasen la oferta vinculante, la subrogación había quedado enervada. A partir de dicho Real Decreto, concretamente de lo dispuesto en su Disposición Final Segunda, existe un plazo de diez días hábiles para entregar al deudor por escrito una oferta vinculante de igualación o mejora.

  • Consecuentemente, si en ese plazo no se ha entregado al deudor la nueva oferta vinculante que enerva la inicial oferta, puede continuarse la subrogación pretendida o, dicho de otro modo, para que la manifestación de enervación produzca efectos ha de complementarse posteriormente con la propuesta concreta.