REAL DECRETO LEY 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.
Con esta norma se recogen diversas medidas adoptadas por el legislador para que los préstamos y créditos hipotecarios en vigor, en los que el deudor reúna diversas condiciones que se encuentren incluidas en el denominado umbral de exclusión, puedan acogerse a las mismas.
Para ello, la hipoteca debe recaer sobre la única vivienda en propiedad del deudor; todos los miembros de la unidad familiar deben carecer de rentas derivadas del trabajo o actividades económicas –tampoco de bienes o derechos para afrontar los pagos de la deuda- ; la cuota hipotecaria debe superar el 60% de los ingresos netos de la suma de los miembros de dicha unidad familiar; la deuda no tiene otras garantías o, caso de tener garantías personales los garantes carezcan de bienes o derechos patrimoniales suficientes y la cuota supere el citado porcentaje de sus ingresos netos; e idéntico porcentaje para el resto de posibles deudores ajenos a la unidad familiar con bienes, rentas o ingresos. En caso de que los solicitantes de estas medidas no reúnan estas condiciones y se beneficien de ellas, se recoge la posibilidad de que las entidades acreedoras reclamen responsabilidades a sus deudores.
El modelo de protección adoptado gira en torno a la elaboración de un Código de Buenas Prácticas al que, voluntariamente, podrán adherirse las entidades de crédito y otras entidades que de forma profesional realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.
Como medidas principales, adicionales al Código, citaremos:
1. El interés de demora, en estos casos, no superará el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2,5% sobre el capital pendiente.
2. Modificación del procedimiento de ejecución hipotecaria (art. 129 del Reglamento Hipotecario).
3. Para los casos de resoluciones judiciales de desahucios posteriores al 1 de enero de 2012, se facilitarán ayudas al alquiler a los deudores hipotecarios, así como a los deudores que suscriban contratos de alquiler como consecuencia de la aplicación de la dación en pago prevista en el Código de Buena Conducta.
El Código de Buenas Prácticas, para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual, será de adhesión voluntaria –desde ese momento será de obligado cumplimiento durante un plazo mínimo de 2 años prorrogables- está dirigido a las personas que reúnan las condiciones antes vistas para incluirse en el umbral de exclusión, en las que el precio de adquisición de la vivienda no exceda de unos determinados valores dependiendo de los habitantes de su municipio (en todo caso, inferiores a los 200.000€).
Este Código incluye tres fases de actuación; la primera, mediante una ampliación del plazo de amortización, una reducción del tipo de interés y una carencia de 4 años en la amortización del capital. En segundo lugar, si no resultara viable la reestructuración anterior, las entidades podrán ofrecer con carácter potestativo, una quita en el capital pendiente, bajo condiciones tasadas en el mismo. Finalmente, y si ninguna de las medidas anteriores logra reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores, estos podrán solicitar, y la entidad deberá aceptar, la dación en pago de la vivienda habitual.
Como dación en pago que es, supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con la hipoteca, así como del conjunto de responsabilidades del deudor y terceros con origen en esa deuda frente a la entidad. Además, en ese caso, el deudor puede permanecer en la vivienda hasta dos años como arrendatario, sometido al pago de una renta anual del 3% de la deuda pendiente al acogerse a la misma (el procedimiento de desahucio en caso de impago se iniciará a los 6 meses del primer impago). Se recoge incluso la posibilidad de ceder al deudor parte de la plusvalía obtenida en caso de venta del inmueble, si aquel colabora en la transmisión de su propiedad.
Se controlará el cumplimiento del Código y se incorporan varias medidas fiscales, para abaratar los costes de esta índole, en el caso de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados; Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos (plusvalía); e Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF); así como una rebaja del 50% de los derechos arancelarios notariales y registrales.
