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Préstamos hipotecarios

• Préstamos hipotecarios O.M. de 5 de mayo de 1994, ver folleto informativo. 
• Préstamos no sujetos a la O.M . de 5 de mayo de 1994.
  Norma sexta de la Circular 8/1990

Préstamos sujetos a la Ley 2/1994 de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios.
En el marco de las cláusulas pactadas entre el deudor y el acreedor, se establecen unas reglas sobre la cantidad a percibir por la Entidad acreedora en concepto de

• comisión por la amortización anticipada de su crédito, que se calculara sobre el capital pendiente de amortizar (art.3 y D.A.R.D. Ley 2/2003 ratificado por Ley 36/2003 )
• comisión por la ampliación del plazo en las novaciones modificativas (art.10 )
• Comisión por Certificación de Deuda
• Comisión por cancelación anticipada

En relación con los denominados préstamos mixtos, es decir, aquellos en los que se pacta un período de amortización a tipo de interés fijo y otro posterior a tipo de interés variable, algunas entidades entienden que si la amortización anticipada se produce durante el período a tipo fijo, no sería de aplicación la limitación establecida en la Ley 2/1994 para la comisión de cancelación anticipada de los préstamos a interés variable. Sin embargo, no es esta la opinión que mantiene el Servicio de Reclamaciones, por las razones que detallamos a continuación:

La exposición de motivos de la Ley 2/1994 , cuando se ocupa de justificar el establecimiento del mencionado límite legal, precisa con claridad que a estos efectos, se entenderá como préstamo de interés variable aquel que modifica su tipo de interés en el transcurso de su período de amortización, sin más exigencias. Por consiguiente, la consideración del préstamo como de interés fijo o variable no depende de la mayor o menor duración del período inicial, que suele estipularse a tipo de interés fijo, debiendo por tanto considerarse como préstamos a interés variable a los que será de aplicación la limitación legal del 1%.

Préstamos hipotecarios a interés fijo

A diferencia de lo que hemos expuesto anteriormente para los préstamos a interés variable, en los préstamos concertados a interés fijo ninguna norma de disciplina bancaria, ni de otro ámbito, limita la cuantía de la comisión por cancelación anticipada, subrogatoria o no subrogatoria. Por ello, para determinar la comisión aplicable en cada caso habrá que acudir a los respectivos documentos contractuales, con el fin de comprobar los pactos que hayan alcanzado los contratantes sobre esta cuestión, dentro de los requisitos y formalidades establecidos por la normativa reguladora de las comisiones bancarias.

Sin embargo, el Gobierno emitió una Declaración que alude a esta cuestión, recomendando que en la subrogación de ciertos préstamos hipotecarios las entidades apliquen voluntariamente un límite del 2,5% en la comisión por cancelación anticipada, cuando en virtud de la subrogación, dicho tipo pase de fijo a variable.

Comisión por reclamación de posiciones deudoras vencidas

El cobro de esta comisión es una práctica bancaria que viene siendo cada vez más habitual, cuyo objeto es la recuperación de los costes que debe soportar la entidad a consecuencia de las gestiones necesarias para la recuperación de dichos saldos o cuotas. La Circular del Banco de España 8/1990, en su norma 8.4 , las excluye, en general, del cálculo de la tasa anual equivalente.

Los criterios para admitir el cobro de esta comisión son los siguientes:

• En primer lugar, debe figurar expresamente en el contrato de la correspondiente operación.
• En segundo lugar, debe acreditarse que el devengo de la comisión está vinculado a la existencia efectiva de gestiones de reclamación realizadas ante el cliente deudor.
• Por último debe figurar expresamente en el folleto que la comisión no puede reiterarse en la reclamación de un mismo saldo o cuota, por gestiones adicionales realizadas por la entidad con el mismo fin.

No obstante lo anterior, se considera que la aplicación de la comisión es compatible con la repercusión de los gastos soportados por la entidad a consecuencia de la intervención de terceros (p.e. notaria).

Como criterio adicional, se considera que la aplicación automática de dicha comisión no constituiría una buena práctica bancaria, ni una aplicación correcta de los principios antes señalados.